„ISTORICUL PROIECTULUI

Administratorul I-Nutrition SRL este proprietarul terenului situat pe str. A.D. Xenopol nr. 16. În anul 2018, am dorit să demarăm realizarea unei construcţii pe acest teren. În acest scop, am solicitat Primarului Municipiului Sibiu eliberarea unui certificat de urbanism (în continuare, CU). Acesta ne-a fost eliberat în noiembrie 2018. În baza acestui CU, iniţiatorul proiectului, în baza documentaţiei iniţiate şi depuse la Primăria Municipiului Sibiu, obţine avizul de oportunitate nr. 12 / 13.06.2019 prin care se solicita reglementarea a peste 2,95 hectare de ţesut central dens, cuprinzând 32 de parcele, cu o zonă de studiu şi analiză de două ori şi jumătate mai mare.

În ianuarie 2020, depunem o variantă a documentaţiei, pentru a fi analizată în Comisia tehnică pentru amenajarea teritoriului şi urbanism (în continuare, CTATU). În cadrul şedinţei CTATU din februarie 2020 ni se solicită obţinerea unui punct de vedere din partea Direcţiei Judeţene de Cultură Sibiu (în continuare, DJC). În aceeaşi lună, depunem documentaţia spre avizare la DJC.

În aprilie 2020, DJC emite un punct de vedere iniţial negativ şi solicită completări şi rectificări ale documentaţiei, inclusiv raportul asupra consultării şi informării populaţiei, în vederea transmiterii docu­mentaţiei spre avizare la Comisia Naţională de Monu­mente Istorice (în continuare, CNMI), aceasta din urmă find instituţia supremă care decide asupra oricăror intervenţii planificate in zone istorice de clasa A.

În mai 2020, echipa noastră de proiectare depune a doua variantă a documentaţiei în vederea analizării în CTATU, care ia proiectul din nou în discuţie în luna iunie 2020, solicitând refacerea planşei de reglementări. Echipa noastră de proiectare răspunde solicitării CTATU în aceeaşi lună şi solicită în mod oficial Primarului Municipiului Sibiu demararea procedurii de consultare publică, depunând documentaţia necesară.

În luna iulie 2020 se demarează procedura de informare şi consultare a publicului, aceasta finalizându-se în august 2020 prin formularea de răspunsuri de către echipa de proiectare la toate sesizările primite de la cetăţeni.

În septembrie 2020, arhitectul-şef al Municipiului Sibiu emite o solicitare de clarificări privind justificarea indicatorilor urbanistici propuşi pentru parcela care a generat PUZ-CP şi modul de calcul al locu­rilor de parcare propus prin regulamentul local de urbanism. Tot în aceeaşi lună, septembrie 2020, iniţiatorul proiectului depune o adresă la Primăria Municipiului Sibiu prin care precizăm că decizia proprietarilor în ceea ce priveşte eliminarea edificabilelor nou propuse pe spaţiile libere (grădinile situate în cvartalul delimitat de străzile Xenopol şi Mitropoliei) trebuie respectată.

În noiembrie 2020, autoritatea publică locală emite raportul informării şi consultării publicului, acesta fiind publicat pe site-ul Municipiului Sibiu. În acelaşi timp, echipa noastră redepune documentaţia spre anali­ză în CTATU, împreună cu un răspuns la clari­ficările solicitate în luna septembrie. Toto­dată, Primarul Municipiului Sibiu prelun­geşte valabilitatea Certificatului de Urbanism.

În decembrie 2020, documentaţia este redepusă la DJC Sibiu, cu solicitarea de înaintare la CNMI. În aceeaşi lună, arhitectul-şef al Municipiului Sibiu refuză emiterea avizului pretins de lege, argumentând că indicatorii urbanistici nu ar fi justificaţi, parcarea din capătul str. Xenopol nu ar trebui transformată în spaţiu pietonal, iar proprietarii parcelelor din zona supusă analizei nu ar dori să construiască pe acestea.

În ianuarie 2021, primim de la autoritatea publică locală o adresă prin care ni se solicită modificarea documentaţiei în sensul (1) eliminării edificabilelor nou propuse pe spatiile libere, (2) păstrarea utilizării actuale a piaţetei, respectiv parcare, şi (3) reducerea indicatorilor urbanistici propuşi astfel încât să se păstreze vizibilitatea Catedralei ortodoxe.

În februarie 2021, DJC Sibiu înaintează Ministerului Culturii (în continuare, MC) documentaţia aferentă PUZ-CP, în varianta depusă de noi în decembrie 2020. În acest scop, echipa noastră depune la MC, prin CNMI – Secţiunea Urbanism şi Zone Prote­jate, docu­mentaţia modificată, respectând în totalitate cerinţele Primarului Municipiului Sibiu din ianuarie 2021.

În perioada februarie – iunie 2021 echipa noastră poartă un dialog prelungit cu specialiştii din cadrul CNMI şi din cadrul Co­misiei Naţionale de Arheologie, modificând documentaţia propusă în funcţie de solicitările primite de la aceştia. (POT-ul se reduce de la 75% la 60% iar CUT-ul se reduce de la 2.25 la 2.2). Astfel, se prezintă simulări volumetrice, se introduce un accent vertical şi prezintă întregul context, însoţit de propunerea unei soluţii de amenajare a piaţetei din str. Xenopol.

În iulie 2021, Ministrul Culturii emite Avizul nr. 137/U/2021, iar echipa noastră redepune documentaţia, astfel cum a fost avizată de Ministrul Culturii, la instituţiile competente, e.g. APM şi Inspectoratul pentru Situaţii de Urgenţă Sibiu (în continuare, ISU), precum şi la Direcţia Urbanism şi Amenajarea Teritoriului din Primăria Municipiului Sibiu (august 2020).

În septembrie 2021, documentaţia este reanalizată în CTATU, unde se solicită reducerea regimului de înălţime şi a indicatorilor urbanistici, cu toate că Ministerul Culturii avizase o documentaţie cu un procent de ocupare a terenului de 60% şi un coeficient de utilizare de 2,20. În aceeaşi lună, echipa noastră depune documentaţia spre avizare şi la Consiliul Judeţean Sibiu şi solicită o analiză independentă a arhitectului şef în şedinţa CTATU din cadrul Consiliului Judeţean Sibiu.

În septembrie 2021, redepunem docu­mentaţia pentru reanaliză în CTATU, aceasta – a cincea – având loc în octombrie 2021. Se emite de către arhitectul-şef al Municipiului Sibiu avizul nr. 12/19.10.2021, acesta conţinând însă o serie de erori materiale şi de neconcordanţe, a căror rectificare am solicitat-o în luna noiembrie 2021.

În noiembrie 2021, în raport cu repetatele tergiversări ale soluţionării cererii noastre de către arhitectul-şef al Municipiului Sibiu, solicităm Ministerului Culturii prin Direcţia Patrimoniu Cultural vizarea planşei de reglementări care a stat la baza emiterii avizului Ministerului Culturii spre neschimbare. Ministerul Culturii ne transmite două exemplare din planşa de reglementare vizate spre neschimbare.

În decembrie 2021, arhitectul-şef al Municipiului Sibiu ignoră toate neconcordanţele şi reemite avizul nr. 12/19.10.2021, fără a rectifica niciuna dintre erorile pe care le sesizasem în scris.

În februarie 2022, arhitectul-şef al Consiliului Judeţean emite Avizul nr. 440/28.02.2022, iar echipa noastră depune toate documentele în completare la dosarul redepus la Primărie în octombrie 2021, solicitând înaintarea documentaţiei Consiliului Local al Municipiului Sibiu.

În martie 2022, se publică un proiect de hotărâre de consiliu local, elaborat de către aparatul de specialitate al Primarului Municipiului Sibiu, cu erori grave şi contradicţii evidente, astfel încât solicităm de îndată remedierea acestora. Neexistând absolut niciun răspuns, solicităm retragerea de pe ordinea de zi a acestui proiect.

Ulterior, în luna mai 2022, Primarul Municipiului Sibiu iniţiază un proiect de hotărâre care încalcă în concret prevederile Legii nr. 422/2001 a monumentelor istorice şi ale Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismului, acesta fiind respins în cadrul şedinţei Consiliului Local al Municipiului Sibiu din 26.05.2022.

În prealabil, am înregistrat la Primarul Municipiului Sibiu, în atenţia Primarului şi a arhitectului-şef un memoriu prin care am arătat că respectarea prevederilor avizelor Ministerului Culturii şi Consiliului Judeţean Sibiu este obligatorie în raport cu dispoziţiile din cele două acte normative de forţă superioară, aparatul de specialitate al Primarului neputând elabora un proiect de hotărâre de consiliu local care să prevadă alţi indicatori urbanistici, alt regim de înălţime şi, în general, alte caracteristici decât cele care au fost analizate
şi avizate pentru conformitate de către Ministerul Culturii.

Memoriul înregistrat a fost ignorat de către arhitectul-şef al Municipiului Sibiu care a elaborat un proiect nelegal. Însă, noi arătăm că nu acesta a fost motivul pentru care Con­siliul Local al Municipiului Sibiu a respins proiectul, consilierii locali neavând cunoştinţă de gravele inadvertenţe şi încălcări ale legii de care abundă proiectul de hotărâre cu nr. 29, respins în şedinţa de consiliu din 26.05.2022.

Menţionăm, totodată, că toate cheltuielile legate de demersurile menţionate mai sus au fost integral suportate de către iniţiatorul proiectului. Cu toate că din legislaţia în vigoare rezultă că documentaţiile privitoare la regulamentele de urbanism se pot suporta şi de către autorităţile publice locale, noi nu am avut niciodată nimic de obiectat în legătură cu finanţarea tuturor acestor proceduri tehnico-administrative, dacă, în final, aşa cum vom arăta în cele ce urmează, aparatul de specialitate al Primarului Municipiului Sibiu ar fi respectat legea şi ar fi elaborat un proiect de hotărâre de Consiliu Local în deplină concordanţă cu aceasta şi cu avizele eliberate, în baza legii, de către organele administraţiei publice centrale şi judeţene.

II. CU PRIVIRE LA ARGUMENTELE EXPUSE DE UNII CETĂŢENI ÎN CADRUL ŞEDINŢEI DE CONSILIU LOCAL DIN 26.05.2022

În cadrul şedinţei de Consiliu Local din 26.05.2022, d-na Flavia Doboşi a făcut o serie de afirmaţii neadevărate prin care a urmărit inducerea în eroare a consilierilor locali. Printre altele, a spus că „se doreşte o aglomerare urbană pe orizontală.” Această afirmaţie este profund greşită, întrucât am respectat în întregime solicitarea vecinilor şi administraţiei locale, eliminând toate construcţiile nou propuse prin documentaţie pe spatiile libere (grădinile situate în cvartalul delimitat de străzile Xenopol şi Mitropoliei). De altfel, documentaţia în forma avizată spre neschimbare de către Ministerul Culturii nu conţine edificabile noi propuse pe terenurile învecinate.

Prin urmare, nu există o tentativă de dezvoltare urbană pe orizontală a întregii zone intra muros, aşa cum în mod tendenţios a afirmat d-na Flavia Doboşi în cadrul şedinţei de Consiliu Local din 26.05.2022.

Aceeaşi persoană a afirmat că, dacă pentru iniţiator (probabil referindu-se la administratorul I-Nutrition SRL) proiectul este doar unul profesional, „pentru noi este acasă” (probabil referindu-se la cetăţenii care locuiesc în imobilele învecinate). Precizăm că şi pentru noi proiectul este tot „acasă”, iniţiatorul proiectului, domnul Boncuţ Iancu Sebastian, petrecându-şi primii ani a copilăriei chiar pe terenul pe care l-a cumpărat în anul 2017, care la vremea copilăriei sale era curtea unei grădiniţe situate pe str. Mitropoliei. Acelaşi drept cu privire la ceea ce înseamnă „acasă” îl are şi proprietarul terenului, nu doar doamna Doboşi. Mai mult, Regulamentul Local de Urbanism aferent PUZ-ului în cauză propune o clădire mixtă, cu birouri la parter şi eventual etaj şi locuinţe în proporţie de minim 60% din totalul suprafeţei construite pe parcelă, nu doar birouri cum se afirmă în titlul Certificatului de Urbanism, respectând astfel în totalitate specificul zonei centrale.

În final, aceeaşi persoană a afirmat că există îngrijorări serioase cu privire la afectarea fundaţiei şi structurii de rezistenţă a imobilului în care locuieşte ca urmare a construirii unui imobil pe parcela în discuţie şi a alipirii acestuia la calcan. Îngrijorarea este una falsă şi nu corespunde realităţii! Utilizarea termenului de „alipire la calcan” nu înseamnă lipirea efectivă a clădirii nou-propuse de cea existentă pe strada Xenopol nr. 18. Soluţiile structurale propuse vor respecta integritatea clădirii vecine şi distanţele impuse de normativele în vigoare în raport cu aceasta.

Totodată, pe durata execuţiei construcţie, se vor lua absolut toate măsurile de siguranţă necesare pentru a nu afecta construcţiile învecinate, această obligaţie fiind una legală.

De asemenea, doamna Doboşi ar fi trebuit să ştie că parcarea subterană a eventualului imobil pe care urmărim să îl edificăm va păstra o distanţă suficient de mare de clădirea în care locuieşte, tocmai pentru a nu-i afecta fundaţia sub nici o formă. Totodată, doamna Doboşi ar fi trebuit să ştie că ne-am manifestat de la bun început întreaga noastră disponibilitate pentru a identifica acele soluţii care nu afectează cu nimic imobilele învecinate şi care se încadrează din punct de vedere arhitectural în zona istorică respectivă fără a produce dezechilibre.

III. ESENŢA PROBLEMELOR LEGATE DE PUZ-CP – CONSTRUIRE CLĂDIRE DE BIROURI ÎN STR. XENOPOL NR. 16: ABUZUL SAU NEGLIJENŢA FUNCŢIONARILOR?

Primul aspect care trebuie reţinut este că noi ca iniţiatori ai proiectului am respectat, în cadrul unor proceduri administrative care s-au derulat pe o perioadă de 3 ani şi 7 luni şi ale căror costuri le-am suportat în întregime, absolut toate prevederile actelor normative în vigoare şi toate solicitările şi dorinţele autorităţilor publice centrale şi locale, competente potrivit legii. Docu­mentaţia elaborată de echipa noastră a fost discutată în CTATU de cinci ori, iar dialogul cu reprezentanţii Ministerului Culturii a durat aproximativ 4 luni, atât iniţiatorul cât şi echipa de proiectare ţinând cont de toate solicitările acestora.

În esenţă, arhitectul-şef al Municipiului Sibiu şi funcţionarii din subordinea acestuia au avut în permanenţă cunoştinţă de evoluţia proiectului, au formulat puncte de vedere şi sugestii, de care noi, într-un dialog permanent cu aceştia, am ţinut cont, în conformitate cu dispoziţiile legale aplicabile. De altfel, nu am pretins niciodată altceva decât respectarea legii şi a dreptului de proprietate privată, ocrotitşi garantat de Constituţia României.

În final, însă, atunci când aparatul de specialitate al Primarului Municipiului Sibiu avea obligaţia legală de a se conforma legii, i.e. Legii nr. 422/2001 şi Legii nr. 350/2001, proiectul de hotărâre pe care acesta l-a elaborat în vederea aprobării de către Consiliul Local a PUZ-CP, a fost unul profund viciat, diferit în mod grav de tot ceea ce se avizase la Ministerul Culturii şi Consiliul Judeţean Sibiu şi diferit chiar şi în raport cu avizul anterior al arhitectului-şef, iniţiatorul proiectului neputând înţelege motivaţia reală a acestui deznodământ profund prejudiciabil.

Luând în calcul că s-au reglementat 30.000 mp şi studiat aproape 70.000 mp, ceea ce a implicat costuri enorme, suportate integral de către iniţiatorul proiectului, pentru a se putea stabili dacă şi cum se poate construi pe o parcelă de 330 mp fără a respecta în final avizele obţinute, spre neschimbare, în favoarea demarării acestui proiect reprezintă un abuz şi încalcă într-un mod grav dreptul la proprietate.

Arătăm, spre exemplu, că arhitectul-şef şi funcţionarii din subordinea sa au avut trei opinii diferite cu privire la documentaţia depusă, solicitând, cu privire la aceeaşi documentaţie, mai întâi aceeaşi înălţime maximă admisă cu cea a clădirilor învecinate, apoi permiţând o înălţime mai mare, iar în final pretinzând reducerea acesteia. Ne întrebăm dacă acest comportament nu dovedeşte un abuz din partea unui funcţionar care şi-a schimbat părerile mult prea repede şi, cel mai important, fără nicio justificare şi care, în final, a emis un aviz pretins favorabil pentru proiectul de hotărâre iniţiat de Primarul Municipiului Sibiu, însă în contradicţie cu propriile operaţiuni tehnico-materiale anterioare şi, cel mai important, cu avizul de forţă juridică superioară al Ministerului Culturii.

Cel mai important aspect care trebuie precizat, în vederea corectei informări a opiniei publice, este exact acesta: potrivit art. 46 din Legea nr. 422/2001, consiliile locale au obligaţia de a aproba regulamentele de urbanism care vizează zonele de protecţie a monumentelor istorice şi zonele construite protejate „numai pe baza şi în condiţiile avizului Ministerului Culturii şi Cultelor (…)”, ceea ce face ca avizul obţinut de noi de la Ministerul Culturiii cu nr. 137/U/2021 să aibă natura unui aviz conform, obligatoriu pentru Consiliul Local al Municipiului Sibiu. Prin urmare, nici aparatul de specialitate al Primarului Municipiului Sibiu, chemat să elaboreze în concret proiectul de hotărâre iniţiat de Primar şi pus de acesta pe ordinea de zi a Consi­liului Local, nu are dreptul să încalce acest aviz, pentru că încălcarea acestuia echivalează cu încălcarea legii.

În prezent, o investiţie a cărei realizare ar fi putut avansa în etapa următoare se află blocată în proceduri birocratice a căror logică pare să se fi îndepărtat de regulile bunei-credinţe, fără ca aparatul de specialitate al Primarului Municipiului Sibiu, în special conducerea Direcţiei Amenajarea Teritoriului şi Urbanism, să fie chemată să dea orice fel de explicaţie pentru abuzul sau, cel puţin, neglijenţa de care se face vinovată.

În aceste condiţii, nu ne rămâne decât să facem uz de absolut toate mijloacele pe care legea ni le pune la dispoziţie în vederea obligării pe cale judiciară a autorităţilor publice locale la respec­tarea legii şi repararea tuturor prejudiciilor pe care ni le-au cauzat. De asemenea, nu vom ezita să îi chemăm în judecată şi pe acei funcţionari care se fac personal vinovaţi de prejudiciul cauzat, în vederea obligării lor în solidar la repararea acestuia.

Societatea I-NUTRITION S.R.L. prin

Sebastian Boncuţ, director general

Mădălina Dugulan, director financiar

Doriana Căpăţînescu, director comercial